【持ち家 vs 賃貸】35年で9,000万円差がつく数学的事実。3児パパが「賃貸×投資」を選ぶ理由

「家賃は掛け捨て。持ち家は資産になる」

長年信じられてきたこの神話、
電卓を叩くと音を立てて崩れます。

3児パパ・1億目前のまめ社長です。

「資産1億近くもあって、なぜ家を買わないの？」
これは、私が周囲から最もよく聞かれる質問のひとつです。

答えはシンプルです。

買わない方が、圧倒的にお金が増えるから。

しかし、世の中の持ち家 vs 賃貸論争は、感情論が9割。
「家賃はもったいない」「資産になる」という呪文を、誰も電卓で検証していません。

この記事では、3児パパの家計担当として、残酷な数字を全部公開します。

この記事でわかること

• 持ち家と賃貸の月々支払いの「隠れコスト」
• 35年後に9,000万円差がつくシミュレーション
• 複数シナリオ（金利上昇・インフレ・補助なし）の検証
• 持ち家の正当なメリット（団信・住宅ローン控除）の評価
• 「老後に賃貸借りられない」への論理的反論
• 自分はどっちを選ぶべきかの判断軸

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結論：「持ち家」は数学的には負け試合

長くなるので、最初に結論をまとめます。

観点	持ち家	賃貸
35年後の総資産（ベースケース）	約1,000万円	約9,200万円
キャッシュフローの柔軟性	低い	高い
災害・転勤リスク	高い	低い
心理的満足	高い（自分の城）	低い〜中
団信での生命保険効果	あり	なし
住宅ローン控除	あり（最大13年）	なし

「数字で言えば賃貸圧勝、心理面では持ち家にも価値あり」が正直な結論です。

私は数字を取って 賃貸×インデックス投資 を選びました。
ただ、人によっては持ち家が正解な場合もあります。判断軸は最後にまとめます。

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前提条件：あえて「持ち家」に有利な設定で計算

私の住環境ベースで、持ち家に有利になるように甘めの条件で計算します。
それでも結果は変わらないことを、まず見てください。

比較対象A：持ち家（標準的な戸建て）

項目	設定
物件価格	3,500万円（土地＋建物）
ローン	35年フルローン
金利	1.5%（固定特約・甘めの設定）
物件種別	地方都市の新築戸建て

比較対象B：賃貸（私の現在の生活）

項目	設定
家賃	月8万円（駐車場込み・戸建て）
家賃補助	月3万円（勤務先の福利厚生）
実質負担	月5万円

運用条件

項目	設定
投資商品	S&P500想定
想定利回り	年5%（過去平均7〜10%より控えめ）

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ステップ1：月々の支払いの真実

多くの人がローンの返済額だけを見ますが、持ち家には隠れコストがあります。

持ち家コースの月支出

項目	月額
ローン返済（3,500万円・35年・1.5%）	約10.7万円
固定資産税	約1.0万円（年12万円換算）
修繕積立	約1.5万円（壁塗装・給湯器交換等）
合計	月13.2万円

賃貸コースの月支出

項目	月額
家賃	8.0万円
家賃補助	▲3.0万円
更新料等（月割）	約0.1万円
実質支出	月5.1万円

月の差額：8.1万円

持ち家を選ぶと、毎月 8.1万円多くお金が出ていきます。

多くの人は「でもローンが終われば家が残るから」と言ってこの差額を飲み込みます。
しかし、私はこの8.1万円を 複利という最強のエンジンに突っ込みます。

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ステップ2：35年後の資産残高（ベースケース）

毎月8.1万円を、35年間、年利5%で淡々と積み立てた場合の試算です。

項目	金額
積立元本	約3,402万円
運用益	約5,800万円
35年後の金融資産	約9,200万円

💡 同じ手法で、我が家は12年間で400万円→1億目前まで来ました。詳しくは「【資産推移12年】400万→9,000万。3児パパが体感した「r>g」の衝撃」で。

35年後の資産比較

A. 持ち家を選んだ人

項目	内容
不動産	築35年の木造住宅（建物価値ほぼゼロ）
土地価値	約1,000万円（地方都市・控えめ）
手元現金	0円（差額を全て住宅費に消費）
総資産	約1,000万円
流動性	低い（売却に時間がかかる）

B. 賃貸（私）を選んだ人

項目	内容
不動産	なし
金融資産	約9,200万円
手元現金	即時引き出し可能
総資産	約9,200万円
流動性	高い

老後の安心感、どちらにある？

「土地1,000万円」と「現金9,200万円」。
73歳の私が、どちらの状態でいたいか。答えは明白です。

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ステップ3：他シナリオでも検証する

「ベースケースが甘いんじゃないの？」という声に応えて、複数シナリオも計算します。

シナリオA：金利が2.0%に上昇（リアル）

2024年以降、変動金利は上昇トレンド。固定2.0%で再計算。

項目	1.5%	2.0%
ローン月返済額	10.7万円	11.6万円
月支出合計	13.2万円	14.1万円
月の差額	8.1万円	9.0万円
35年後の運用益	9,200万円	約10,200万円

金利が上がるほど、賃貸有利になる仕組みです。

シナリオB：家賃補助なし（普通のサラリーマン）

家賃補助がない場合の試算。

項目	補助あり	補助なし
月支出	5.1万円	8.1万円
月の差額	8.1万円	5.1万円
35年後の運用益	9,200万円	約5,800万円

補助がなくても、5,800万円の差は依然として大きい。

シナリオC：インフレで家賃が上がる場合

「家賃は上がるから持ち家有利」という意見もよく聞きます。

実際、年率1%程度の家賃上昇でも35年で1.4倍。
ただしその場合：

項目	影響
家賃	8万円→月11万円程度に上昇
ローン返済	35年固定なら影響なし
固定資産税	インフレで上昇
修繕費	インフレで上昇

→ 持ち家側もコストが上がるので、差は思ったほど縮まりません。
むしろ、家賃は引っ越しで調整できるが、持ち家は逃げ場がない。

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持ち家のメリット：3つは認めるべき

数字では負ける持ち家ですが、正当なメリットはあります。フェアに評価します。

① 団信（団体信用生命保険）

ローン契約者が死亡すると、残りのローンがゼロになる保険です。
実質、ローン残高分の生命保険に無料加入しているのと同じ。

項目	内容
適用条件	住宅ローン契約と同時
保険料	ローンに含まれる（追加負担なし）
効果	死亡時に家族はローン負担ゼロで家が残る

② 住宅ローン控除

最大13年間、ローン残高の0.7%が所得税から控除されます。

項目	効果
控除期間	最大13年
控除率	ローン残高×0.7%
13年合計の控除額	最大273万円程度

これは大きいです。

③ 心理的満足・自由度

• 壁に穴を開けられる
• リフォーム自由
• 自分の城という安心感
• 子どもに「自分の家」を持てる

これは数字に換算できない価値です。

しかし、それでも数字では…

項目	金額
賃貸×投資の35年後の運用益	約9,200万円
住宅ローン控除（最大）	-273万円
団信（生命保険代替・約30年で換算）	-約500万円
正味の差額	約8,400万円

それでも8,000万円超の差は残るのが現実です。

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反論への先回り：3つの定説を論破

反論①：「老後に賃貸を借りられない」

これ、よく言われる定説ですが、現代ではほぼ嘘です。

過去	現代
高齢者の入居は審査が厳しい	URや高齢者向け物件が増加
連帯保証人が必要	家賃保証会社で代替可能
孤独死リスクで断られる	見守りサービス付き物件が登場

加えて、金融資産が9,200万円ある人の入居を断る大家はいません。
家賃補助も含めて月5万円なら、年60万円。100年分でも6,000万円で、家計には全く問題ない金額です。

反論②：「家賃は掛け捨て、ローンは資産になる」

「家賃＝消費、ローン＝資産」という呪文ですが、これも誤解。

項目	内訳
35年ローン総支払額（金利1.5%・3500万円）	約4,500万円
うち利息	約1,000万円（=「掛け捨て」分）
物件の35年後の価値	約1,000万円（土地のみ）
修繕費・固定資産税の35年累計	約1,050万円（=「掛け捨て」分）
本当の「掛け捨て」分	約2,050万円

ローンも、利息と維持費で 2,000万円超が消える。
「家賃は掛け捨て」と言う人は、ローンの掛け捨て分を見ていないだけです。

反論③：「家賃を払い続けるより、ローンの方が安い」

これ、月々の額面だけ見ているから生じる錯覚です。

比較	月額
家賃（補助なし）	8万円
ローン返済単体	10.7万円

ローンの方が月額が高い。
これに固定資産税＋修繕費が乗るので、トータルでは持ち家の方が高い。

「ローン返済額しか見ていない」が、持ち家信仰の最大の罠です。

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自分はどっちを選ぶべきか？判断軸

ここまで「数字では賃貸」と言ってきましたが、人によっては持ち家が正解です。
以下に判断軸を整理します。

持ち家が正解なケース

条件	理由
心理的に「自分の城」を強く望む	数字に換算できない価値
ペット・楽器・趣味で自由を求める	賃貸では制約あり
同じ場所に40年以上住む確信がある	流動性リスクがない
家賃補助がない	賃貸との差が縮まる
配偶者が強く望んでいる	家族の幸福が最優先

賃貸×投資が正解なケース

条件	理由
サラリーマンで家賃補助がある	我が家のパターン
転勤・転職の可能性がある	流動性が必要
災害リスクが気になる	引っ越しで回避可能
投資の知識・経験がある	差額を運用できる
金融資産で安心感を得たい	数字派

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まとめ：流動性こそ最強の防具

これからの時代は、

• 金利が上がり、ローンの負担はさらに重くなる可能性
• 災害リスクが増え、隣人トラブルも予測できない
• 転勤・転職・働き方の多様化

こうした不確実性の中で、数千万円の借金をして一箇所に定住することは、私にとってリスクが高すぎます。

賃貸の本質的メリット	内容
流動性	嫌なら引っ越せる
経済合理性	浮いたお金で本当の資産が作れる
災害分散	立地リスクに固定されない
キャッシュフロー	月の支出を柔軟に調整できる

「賃貸 × インデックス投資」は、家賃補助があるサラリーマンにとって、現代における隠れた最適解です。

私はこれからも、家賃5万円という 最強のサブスクリプション を利用し続け、浮いたお金で「本当の資産（株）」を買い続けます。

💡 我が家の投資戦略の詳細は「【桃鉄で解説】新NISAは年始一括が正解の理由」で公開しています。

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